Contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati

Il contenuto: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini
Come abbiamo già sottolineato, con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, denominato definitivo; nel contratto preliminare quindi devono essere contenuti tutti gli elementi essenziali del contratto che le parti si impegnano a stipulare. Nel caso del contratto di compravendita immobiliare, in particolare riguardante la prima casa, tali elementi sono: il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell'indirizzo, delle caratteristiche dell'immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della vendita. In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma scritta, determinazione dell'oggetto e del prezzo della vendita) il contratto non sarà valido.?E' importante sottolineare che più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo: chi acquista la prima casa quindi deve porre particolare attenzione a quanto scritto nel preliminare.?Nel contratto potranno poi essere inseriti ulteriori clausole denominate "accessorie" (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell'altra parte o di entrambe.
Le principali e più frequenti tra queste clausole sono:
a. il termine per la stipula del contratto definitivo; normalmente le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, a quando l'immobile sarà terminato e pronto alla vendita. Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine "essenziale" (art. 1457 c.c.) qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l'esecuzione del contratto, quest'ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;
b. la caparra: quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell'impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo. La distinzione è importante: nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un'anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo, mentre nel caso di caparra confirmatoria siamo in presenza di una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze.?Con la previsione e, soprattutto, con la dazione di una caparra confirmatoria (la caparra, per essere efficace, deve essere consegnata, art. 1385 c.c.) le parti si accordano che, nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo; nel caso in cui, diversamente, una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi (per esempio non paghi una rata di prezzo concordata), a quel punto si pongono due alternative: o la parte "buona" (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento) e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere (diritto che nasce proprio in virtù della dazione della caparra) dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte "cattiva" gliene restituisca il doppio, mentre se la parte "buona" è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla. In entrambi i casi il pagamento (del doppio) o la trattenuta avviene a completo e definitivo risarcimento dei danni subiti, ai quali non potranno essere aggiunte ulteriori voci di danno; inoltre il contratto, per effetto dell'esercizio del recesso, si scioglierà e le parti saranno svincolate da ogni obbligo. In alternativa si potrà anche chiedere la risoluzione in via giudiziale e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà essere però provato con i mezzi ordinari. Il vantaggio, quindi, della dazione della caparra è che si attua con essa una sorta di quantificazione forfetaria dei danni, che, in caso di inadempimento di una delle parti (che, ricordiamo, deve comunque essere grave), rende più agevole la definizione del contenzioso;
a. la penale: con questa clausola (art. 1382 c.c.) le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte "cattiva" sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni; anche in questo caso si ha una determinazione forfetaria e preventiva dei danni che non ammette richieste ulteriori, salvo però che sia prevista la risarcibilità del danno ulteriore. La penale può altresì essere prevista per il solo ritardo (per esempio, per ogni giorno di ritardo rispetto a quello previsto per la stipula del contratto definitivo la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma di denaro). Se la penale è tuttavia eccessiva, è in potere del giudice ridurla ad equità.
La trascrizione del preliminare
Una forma di tutela molto importante soprattutto per colui che intende acquistare è la c.d. trascrizione del preliminare; il nostro ordinamento (art. 2645-bis codice civile) contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare di compravendita di beni immobili possa essere trascritto nei Registri Immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.).?Perché possa trascriversi un contratto preliminare è in primo luogo necessario che esso sia redatto da un notaio nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.?L'utilità della trascrizione deriva dal fatto che, una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l'immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto "prenotativo", vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento), gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.?Attenzione però: l'efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e comunque, se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione; ciò significa che gli effetti prenotativi e di inefficacia delle trascrizioni e iscrizioni successive si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula o comunque entro il triennio dalla trascrizione o viene trascritto il contratto definitivo di compravendita oppure viene trascritta la domanda giudiziale di adempimento coattivo di cui all'art. 2932 del codice civile (cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso).
La tutela per il caso di inadempimento
Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela, primo tra tutti l'azione di adempimento coattivo ai sensi dell'art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre). Questa azione consente alla parte "buona" (adempiente) di convenire in giudizio la parte "cattiva" (inadempiente) e ottenere una sentenza che si "sostituisca" al consenso dell'altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell'immobile. Per far ciò, nel corso della causa è necessario "offrire" all'altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l'acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni. E' importante sottolineare che la domanda giudiziale (di solito l'atto di citazione) può essere trascritta nei Registri Immobiliari, con gli stessi effetti che abbiamo visto per la trascrizione del preliminare.?Altro rimedio, che però va in direzione esattamente opposta, è quello della risoluzione del contratto: sempre che l'inadempimento sia grave, il nostro ordinamento (art. 1453 c.c.) consente di sciogliersi dal contratto per mezzo di una pronuncia del giudice competente che sancirà, per l'appunto, la risoluzione del contratto; in aggiunta è possibile chiedere, oltre alla restituzione di quanto versato (nel caso in cui sia il promittente acquirente ad agire) e comunque di quanto dato in virtù del preliminare (per esempio la restituzione dell'immobile che sia stato consegnato immediatamente), anche il risarcimento del danno, che però dovrà essere provato con le regole ordinarie. Come abbiamo visto sopra, qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l'ha data) o trattenerla (se è la parte che l'ha ricevuta). Nel primo caso, con tutta probabilità, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra. In entrambi però non si potranno chiedere danni ulteriori.
Registrazione del contratto
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute le parti e anche l'agente immobiliare incaricato della vendita.?La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico.?L'imposta di registro va versata in misura fissa (€ 168,00; € 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014) se non v'è pagamento di prezzo; qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all'imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l'imposta proporzionale pari al 3% dell'acconto, con il minimo di € 168,00 (€ 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014), salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l'IVA di legge. In presenza di caparra sarà necessario altresì versare un'imposta proporzionale pari al 0,50% dell'importo della caparra.?L'imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall'imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.